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顶吉无孔智能锁关注楼市政策走向,“住房不炒”是底线

编辑:家居热线 标签: 顶吉智能锁加盟 | 顶吉智能锁 2018-12-17 14:23:31 手机浏览
临近年末,房地产市场格局已定。从宏观数据来看,2018年房地产市场仍然保持稳定。不过,在宏观数据之外,市场上仍有许多信号透露出阵阵寒意。

  临近年末,房地产市场格局已定。从宏观数据来看,2018年房地产市场仍然保持稳定。尽管销售面积和销售金额同比涨幅下降,但相比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿元而言,今年全年数据不会相差太远,整体保持平稳。


  国家统计局发布2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,各地11月房地产市场整体保持稳定。据初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中:北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%。


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  企业层面,大部分公司仍然保持了销售金额和面积的稳定提升。克而瑞统计的2018年1~11月房地产业销售金额榜单显示,碧桂园、万科、恒大、融创以6645.5亿元、5422.3亿元、5391.4亿元、4163.1亿元的销售额分列行业前四。


  不过,在宏观数据之外,市场上仍有许多信号透露出阵阵寒意。


  自10月以来,存量房市场就遭遇了滑铁卢。有数据显示,北上广深四个一线城市二手房交易量自今年年中以来就逐渐下降,并于10月录得年内低点;而到了11月,4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%,降幅比上月扩大0.2个百分点;而31个二线城市与35个三线城市的二手住宅销售价格也仅上涨0.3%与0.4%。


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  从二手房价格看,全国房价的拐点已经出现。已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调,这是最近4年来首次出现。预计未来几个月,二手房价格的下调幅度将继续加大,部分城市新建住宅价格也将逐渐开始调整。


  另一方面,逼近年末,市场上的观望氛围也较上半年更为浓烈,购房者的买房意愿下降至冰点。这也在很大程度上影响着开发商一手楼盘的销售节奏,导致年底的楼市出现了“旺季不旺”的局面,开发商只有采取大幅度降价促销的行为,才能吸引购房者入市。


  一手房市场的疲软在“金九银十”就已经显现。与之相对应的是,大多数房企的推货高峰期都在三、四季度,市场不给力的现实,给了房企沉重一击,导致不少公司前11个月的销售总额与其年初确定的销售目标相比仍有较大差距。


  截至目前,虽然大部分房企前11个月的销售状况同比仍录得一定增长,但不少公司的增速显著放缓,且部分房企已经很难完成自己确定的年度目标,因此,12月仍旧是冲量的关键时刻。


  以万科、碧桂园、恒大为例,2017年上述三家公司平均增长率为53%,但今年的增长幅度下降严重,而万科前三季度的销售金额同比增长不足一成。


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  房企销售与筹资的双重压力


  “我们公司的年度目标很难完成,冲刺一把后,大概还有100亿元的缺口。”华南一家上市房企营销部门总监难以掩饰内心的焦虑。作为营销口的负责人之一,其部门面临着极大压力,如果完不成任务,整个部门的年终奖将化为泡影。


  留给房企的时间已经不多。市场上,房企积极推出新盘或低价促销的案例越来越多。


  而对于明年的市场,目前大多数行业人士并不持乐观的态度,有分析人士更预测市场整体成交量将下降10%左右。而除了销售数据放缓之外,房地产投资增幅也逐渐出现放缓迹象,企业筹资的压力也逐渐显露。


  “当前房地产市场进入深度调整期,融资成本和土地成本居高不下,前几年为了规模不断扩充营销和土地拓展体系的企业面临的压力更大。当前情况下,房地产百强企业选择融资的方式较灵活;中小型开发商也使出浑身解数在寒冬里保持竞争力。”


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  政策走向引关注


  7月31日,中共中央政治局召开会议提出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。


  在此前后,深圳等地持续出台“三价合一”、“限售”等轻量级的行政手段,加码调控力度的预期管理,警惕投资投机情绪的死灰复燃。


  调控政策之下,新房滞销,房企融资渠道不畅,今年全国土地流拍数量也大幅增加,甚至超过近年来土地市场最冷的2014年。


  10月中旬,广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息,随后官方人士回应对外限售没有取消,同时严禁开发企业拆分价格报备。这被市场迅速解读为“限价放松”。


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  与此同时,其他地市也发布人才新政,对人才落户购房给予补贴,曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率,例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。


  近日,国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》(下称《通知》),其对房地产行业融资的影响也引发了市场的高度关注。


  今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议,在研究和部署经济工作时只字未提房地产。张大伟认为,连续两次政治局会议未提及房地产内容,对于房地产市场而言,意味着调控政策方向不会发生改变。从11~12月整体看,房地产政策基本平稳。


  而明年年中之后是否会重新调整房地产政策?章俊认为主要取决于基建投资效应衰减的速度和中美贸易谈判的进程。


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  “房子是用来住的,不是用来炒的”这一政策底线不会变,但可能会调整部分城市限购限售,放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。


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